Domande frequenti

La provvigione si concorda per iscritto prima di iniziare e, di norma, è dovuta soltanto a operazione conclusa grazie all'intermediazione. Importo e ripartizione fra venditore e acquirente dipendono dal tipo di incarico e dall'immobile: per questo prepariamo sempre un preventivo scritto, voce per voce, da leggere con calma prima di firmare.

Sì. Alcuni proprietari, soprattutto di ville e dimore storiche, chiedono la massima riservatezza e non vogliono annunci pubblici: la casa viene presentata solo a poche persone. Se cerca qualcosa di molto particolare, ci racconti desideri, zona e tempi: dopo un primo colloquio il suo consulente le proporrà anche ciò che online non si vede.

Non esiste un tempo uguale per tutti. Dopo la scelta dell'immobile servono verifiche sui documenti, la proposta, l'eventuale mutuo con la perizia della banca, il preliminare e infine il rogito dal notaio. Se la casa ha vincoli, eredità aperte o lavori da regolarizzare, i passaggi si allungano. Il suo consulente le darà una stima onesta, che resta una stima.

Oltre al prezzo ci sono le imposte, l'onorario del notaio, la provvigione dell'agenzia e, con un mutuo, le spese di istruttoria e di perizia. Le imposte cambiano secondo che si compri da un privato o da un'impresa e secondo l'uso della casa. Prima della proposta conviene chiedere al notaio un preventivo scritto e un quadro aggiornato delle regole in vigore.

Si può, e conviene parlarne presto: una valutazione preliminare della banca, prima di fare la proposta, chiarisce quale somma si può ottenere e a quali condizioni. La banca farà poi stimare l'immobile da un perito e chiederà i documenti della proprietà. Condizioni e tempi variano da un istituto all'altro; un consulente finanziario di fiducia può confrontarli con lei.

Prima della proposta il nostro ufficio raccoglie visure ipotecarie e catastali, titolo di provenienza, planimetria, regolamento di condominio ed eventuali delibere di spesa. Si confrontano poi lo stato dei luoghi e i documenti urbanistici. Il notaio ripete e completa i controlli prima del rogito: se emergono ipoteche o difformità, si stabilisce come risolverle prima dell'atto.

La proposta è l'offerta scritta con cui l'acquirente indica prezzo e condizioni. Di solito resta valida per un periodo stabilito e si accompagna a un assegno come caparra, che viene restituito se il venditore non accetta. Se accetta, l'accordo in genere diventa vincolante. Che cosa comporti la caparra in caso di ripensamenti dipende da come è formulata: se ne discute con il notaio prima di consegnare l'assegno.

È il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere la vendita davanti al notaio, a una data e a condizioni stabilite. Di solito prevede una caparra e clausole su consegna, spese e garanzie. Può essere registrato e, in certi casi, trascritto nei registri immobiliari a tutela dell'acquirente. Poiché vincola entrambe le parti, conviene farlo leggere a un notaio o a un legale prima di firmare.

Con l'esclusiva il proprietario affida la vendita a un'unica agenzia per un periodo concordato, e in cambio questa investe in fotografie, promozione e selezione dei contatti. Con il mandato non esclusivo si possono coinvolgere più intermediari, ma l'impegno tende a disperdersi. Non c'è una risposta valida per ogni casa: ne parliamo insieme, esaminando durata, recesso e provvigione riga per riga.

Spesso sì, ma è meglio saperlo prima di mettere la casa sul mercato. Chiediamo a un tecnico di confrontare lo stato dei luoghi con la planimetria catastale e i titoli edilizi: alcune difformità si sanano con una pratica semplice, altre richiedono più tempo o incidono sul prezzo. Che cosa sia sanabile dipende dal Comune e dal vincolo: ne parli con un tecnico e con il notaio.

In linea generale l'attestato di prestazione energetica (APE) accompagna vendite e locazioni e va redatto da un tecnico abilitato. Indica la classe energetica e i consumi stimati, e incide sull'interesse per l'immobile e sui costi di gestione. Obblighi, eccezioni e sanzioni cambiano con la normativa nazionale e regionale: li verifichiamo con il tecnico prima di pubblicare l'annuncio.

Il 4+4 è il contratto abitativo ordinario: dura quattro anni e, alla scadenza, si rinnova per altri quattro, salvo i casi previsti dalla legge. Il transitorio risponde a un'esigenza temporanea e documentata, per esempio un incarico di lavoro a termine, e ha una durata più breve. Canone, imposte e requisiti dipendono dal tipo di contratto: li verifichi con il suo commercialista.

Gli affitti brevi sono regolati da norme nazionali, regionali e comunali, oltre che dal regolamento di condominio. Di solito comportano la registrazione degli ospiti, comunicazioni alle autorità, un codice identificativo dell'alloggio, dove previsto, e un regime fiscale specifico. Le regole variano da Comune a Comune e cambiano nel tempo: prima di pubblicare un annuncio le facciamo verificare con il suo commercialista e con l'amministratore.

In genere un deposito cauzionale, nei limiti stabiliti dalla legge, e documenti che dimostrino la capacità di sostenere il canone: contratto di lavoro, dichiarazioni dei redditi o, per le società, i bilanci. A volte si aggiunge una fideiussione bancaria o un garante. Prepariamo l'elenco caso per caso, per ogni casa e ogni inquilino, evitando richieste eccessive; i dettagli restano quelli scritti nel contratto.

Non basta moltiplicare i metri quadrati per un prezzo medio di zona. Si confrontano vendite recenti di immobili davvero paragonabili e si pesano posizione, piano, esposizione, vista, stato degli impianti, spazi esterni, qualità del palazzo e regolarità dei documenti. Il risultato è un intervallo ragionato, non una cifra magica, che spieghiamo sempre di persona, punto per punto.

Nelle prime settimane un annuncio riceve più attenzione, e un prezzo fuori mercato la disperde: le visite scarseggiano, la casa sembra ferma e poi si finisce per trattare da posizioni più deboli. Un prezzo di partenza credibile, con un margine di trattativa ragionevole, tende a portare acquirenti seri. Nessuno può garantire tempi o risultato, ma la coerenza con il mercato aiuta.

No. La nostra è una valutazione di mercato: un parere motivato su quanto un immobile potrebbe essere venduto o affittato. Per successioni, divisioni, contenziosi o richieste di una banca serve invece una perizia, redatta e firmata da un tecnico abilitato. Se occorre, la facciamo preparare da professionisti di fiducia e la coordiniamo con il resto della pratica.

In linea di principio sì, ma le condizioni dipendono dalla cittadinanza e dall'esistenza di accordi di reciprocità tra l'Italia e il Paese d'origine. Il notaio verifica questo aspetto prima dell'atto. Per i cittadini dell'Unione europea il percorso è in genere più lineare. Le conseguenze fiscali, nel suo Paese e in Italia, vanno chiarite con un consulente prima dell'acquisto.

Servono un documento d'identità valido e il codice fiscale italiano, che si può richiedere anche prima dell'acquisto. È consigliabile aprire un conto corrente in Italia per pagamenti e utenze. Se non si può essere presenti al rogito, ci si fa rappresentare con una procura, accompagnata dalle traduzioni necessarie. Il notaio indicherà documenti e legalizzazioni richiesti nel suo caso.

La rete Nobilis comprende consulenti che parlano inglese, francese, tedesco, spagnolo e russo, oltre all'italiano. Nelle sedi più internazionali, come il Lago di Como e la Costa Smeralda, c'è un consulente dedicato ai clienti stranieri. Possiamo anche proporre un interprete e, quando possibile, un notaio che parli la sua lingua, così che ogni passaggio, dalla proposta al rogito, sia comprensibile fino all'ultima riga.