Si comincia dalla riva, non dalla villa
Sul Lago di Como due case simili possono avere vite opposte. Cambia la riva, cambia l'esposizione, cambia il tratto di lago: le montagne alle spalle possono togliere il sole d'inverno molto prima di quanto si immagini, e una strada trafficata sotto le finestre si sente anche a vetri chiusi. Una villa sul lago si compra anche con l'orecchio: il passaggio dei battelli, il rumore della strada, l'acqua contro il muro di sponda dicono più di una planimetria. Per questo consigliamo di visitarla in due momenti diversi, una mattina e un tardo pomeriggio, e di passare almeno una volta in un giorno feriale all'ora di punta.
Pontile, rimessa e acqua
Per molti il pontile è la ragione stessa dell'acquisto, ed è la parte che richiede più attenzione. Si verifica:
- l'esistenza di una concessione per il pontile o la rimessa, chi la detiene, quale scadenza ha e a quali condizioni passa a un nuovo proprietario: il trasferimento non è sempre automatico;
- lo stato del muro di sponda e delle scalinate sull'acqua, che nel tempo richiedono manutenzione;
- il livello del lago, che varia nel corso dell'anno e può avvicinarsi a giardini e locali bassi;
- la profondità dell'acqua e la possibilità reale di ormeggiare, se si ha una barca.
Vincoli e permessi
Gran parte delle rive è tutelata da un vincolo paesaggistico. In pratica ogni intervento visibile dall'esterno, dal colore di una facciata a un pergolato o a una piscina, richiede un'autorizzazione. Che cosa si possa fare dipende dal Comune e dal vincolo, e la risposta arriva da un tecnico che conosce gli uffici, non da un'ipotesi. Se la villa è dichiarata di interesse storico, le regole sono più rigorose e coinvolgono la Soprintendenza.
Lo stato dell'edificio
Una villa d'epoca affacciata sull'acqua soffre di umidità, di sbalzi di temperatura e di terrazzamenti che si muovono. Prima di fare una proposta conviene far controllare:
- tetto, gronde e muri di contenimento dei giardini terrazzati;
- impianti, spesso aggiornati a pezzi in decenni diversi;
- serramenti e vetrate, che quando sono d'epoca si restaurano e non si sostituiscono;
- cantine e locali interrati, dove l'umidità si mostra per prima.
Strada, parcheggio e vita quotidiana
Una casa bellissima raggiunta da una stradina a senso unico alternato diventa faticosa. Vale la pena percorrere il tragitto verso Milano o verso il confine a orari diversi, cercare posto per due auto, scendere al lago a piedi con le borse della spesa. È una prova che nessuna fotografia può fare al posto dell'acquirente.
Il percorso fino al rogito
Dopo la scelta della villa si verificano titoli, planimetrie, concessioni e vincoli; poi vengono la proposta, il preliminare e il rogito dal notaio. I tempi dipendono dalle pratiche paesaggistiche e dalla complessità dei titoli, e nessuno può garantirli. Per i clienti stranieri il nostro team affianca un interprete e, dove possibile, un notaio che parli la loro lingua.
Quattro domande da fare prima di visitare
- Chi sono stati gli ultimi proprietari e perché vendono?
- La planimetria depositata corrisponde alla casa?
- Quali lavori sono stati fatti negli ultimi anni, e con quali autorizzazioni?
- Quanto costa tenere la villa in ordine in un anno normale?
Le regole cambiano e ogni caso ha le sue particolarità: prima di impegnarsi conviene confrontarsi con il notaio e con un tecnico di fiducia.
